Quand tout le monde s’entend …

La solution la plus simple est de mettre le bâtiment en vente. Cette vente peut être faite d’un commun accord ou publiquement. Il faut déjà s’entendre sur le principe de la vente et décider ensemble du type de vente.

Pour vendre de gré à gré, il vous suffit de trouver un acheteur, directement ou par l’intermédiaire d’un tiers. Cependant, si les vendeurs se méfient les uns des autres, ils préféreront certainement la vente publique volontaire, qui offre la plus grande garantie de transparence ou de sincérité du prix: un notaire en charge de l’ensemble du processus ne peut pas prétendre qu’un autre co-vendeur est le Le propriétaire a conclu un accord avec l’acheteur pour faire un arrangement spécial avec lui!

Le prix de vente ainsi obtenu servira à régler les dettes éventuelles (par exemple le remboursement de l’hypothèque et des frais de vente) et le montant restant sera réparti entre les copropriétaires en fonction de leurs droits respectifs.

Si l’un des copropriétaires souhaite reprendre l’immeuble, il peut proposer de racheter les parts de l’autre. C’est ce qu’on appelle un transfert de droits indivis. Comment calculer le montant à payer? Même s’il n’y a pas de formule exacte pour le déterminer, il faut trouver la solution la plus juste: celui qui vend sa part veut recevoir autant que dans la première solution, à savoir la vente à un tiers. Il faut donc faire ce qui suit: on part de la valeur de l’immeuble (qui peut être estimée si les propriétaires ne s’entendent pas sur cette valeur) dont on déduit les frais (ex. Remboursement hypothécaire). et le solde est à répartir entre les propriétaires en fonction de leurs droits. Celui qui prend la relève doit payer ce montant restant à d’autres en s’engageant à rembourser le montant restant à la libération. Cette solution n’est bien entendu possible qu’avec l’accord du prêteur hypothécaire, qui doit licencier les anciens copropriétaires. L’avantage de cette formule est que quiconque achète la participation de quelqu’un d’autre de cette manière n’a pas à payer le même coût qu’une acquisition.

Dans ce cas, c’est Droit d’inscription (la taxe à payer), également connue dans le langage courant sous le nom de « droit de partager », n’est que de 1% (en Flandre dans certains cas 2,5%), mais il n’est pas calculé sur la valeur de la pièce achetée, mais sur l’ensemble du bâtiment. Il faut ajouter les autres frais de l’acte notarié et le montant total des frais de l’acte est d’environ 2% (pour une maison de 250 000 € par exemple). S’il y a plusieurs copropriétaires et que l’un d’eux achète une autre pièce sans devenir l’unique propriétaire de l’ensemble, les frais d’inscription sont calculés en fonction uniquement de la valeur de la pièce vendue.

Dans certaines situations, la loi accorde un droit préférentiel à l’un des copropriétaires, qui a la priorité de racheter la part des autres. C’est ce qu’on appelle l’attribution préférentielle, qui se trouve dans le cadre de la liquidation de certains biens ou de l’union conjugale.

Tout cela ne s’applique qu’en cas de consentement unanime des copropriétaires, mais l’un des copropriétaires peut réclamer sa part et si nous ne parvenons pas à nous mettre d’accord sur la vente ou le transfert à l’un des copropriétaires, il sera être nécessaire de recourir à la justice.

Sinon, ce sera par les tribunaux

Le code civil prévoit que nul ne peut être obligé de rester dans la propriété commune. Cela signifie que chaque copropriétaire peut exiger «sa part» et ainsi forcer la vente de l’immeuble.

La procédure pour y arriver n’est pas si simple. Il faut d’abord s’adresser au tribunal de première instance pour engager une procédure en « convoquant » les autres propriétaires. Cela signifie qu’un huissier doit se rendre auprès de chacun d’eux pour les informer de la date à laquelle l’affaire sera portée devant le tribunal. Ces procédures seront engagées par la médiation d’un avocat et la Cour de justice rendra un arrêt ordonnant la libération des biens communs et désignera un notaire pour effectuer les transactions de vente et de partage des prix. Si l’un des copropriétaires refuse de vendre, il devra présenter ses arguments au tribunal lors de l’audience. Quiconque n’accepte pas la décision du tribunal peut faire appel à tout moment et la procédure sera suspendue jusqu’à ce que la cour d’appel ait rendu son jugement.

Le tribunal ou la cour d’appel désignera également un autre notaire pour représenter le copropriétaire qui n’intervient pas volontairement dans la vente. La procédure peut donc se poursuivre en présence ou en l’absence des autres copropriétaires.

Après cette phase judiciaire, le copropriétaire qui souhaite forcer la vente doit demander au notaire de démarrer les opérations. A ce stade, le notaire tentera de rassembler toutes les parties et d’attirer leur attention sur les bénéfices d’une procédure amiable en suggérant toutes les solutions possibles. Jusque-là, il est possible de suspendre ou d’arrêter le processus.

Si malgré tout il n’y a pas de solution amiable, alors la vente doit être utilisée. Le bâtiment doit être en vente publique. A partir du moment où cette procédure est engagée, elle ne peut être arrêtée que par accord mutuel des parties. Si la personne qui a initié le processus le regrette, il n’y a aucun moyen de l’arrêter sans le consentement des autres. Tout le monde peut l’acheter en vente au public, et si l’un des copropriétaires le souhaite, il peut l’acheter. Dans ce cas, il paie des impôts nettement moins élevés.

Cette vente est ordonnée par le tribunal et a la possibilité d’une surenchère.

Une fois la vente réalisée, le notaire partagera le prix en fonction des droits respectifs de chaque copropriétaire.

Le processus de sortie de la copropriété s’avère donc beaucoup plus long et plus coûteux qu’un processus de vente à l’amiable: vous savez quand le processus sera engagé, mais vous ne savez jamais quand il sera achevé et quel en sera le coût. En raison de ces coûts, il s’avère moins intéressant d’un point de vue financier et il y a un risque que le dialogue entre les copropriétaires soit perdu, créant des tensions et conduisant souvent à des désaccords finaux.



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