Laura Elkin, co-gérante de AEW Royaume-Uni ((AEWU) Real Estate Investment Trust (Reit) a exhorté les investisseurs à envisager une évasion vers une bonne valeur après qu’un effondrement du formation Divi a vendu ses actions avec une décote de 26% par rapport à la valeur liquidative et un rendement en dividendes de 12%, le plus élevé de son secteur, l’a fait semblent extraordinairement bon marché.

La pandémie de formation Divi a un Polarisation dans l’immobilier au Royaume-Uni Ces dernières années, Reits avait signé des baux longs et était exposée à des propriétés industrielles et logistiques qui étaient offertes aux dépens de fonds immobiliers commerciaux généraux tels que l’AEWU. Elkin a qualifié cela de «fuite vers la sécurité» dans une interview avec Investment Trust Insider.

Les résultats annuels du Trust publiés le mois dernier suggèrent qu’une approche plus nuancée pourrait être justifiée. Il vaut certainement la peine de se demander trois mois après le début de la crise économique et sanitaire si l’AEWU a été survendue. Ses actions ont chuté d’un tiers de 99,8p à 67,8p cette année-là, malgré un rebond de 25% par rapport au plus bas du 18 mars de 54,2p.

Après tout, 48% des 107 millions de livres d’actifs de la fiducie sont dans le secteur industriel préféré, tandis que le commerce de détail a relativement peu à voir avec 12%. Les résultats de l’exercice clos le 31 mars ont montré une baisse de 5,5% de la valeur liquidative, mais une augmentation de 7% du bénéfice par action, ce qui signifie que 8 pence par action ont été couverts par des dividendes trimestriels.

Liberum, le courtier de la fiducie, prédit que seulement 7% du dividende sera révélé pour cette année, les revenus locatifs étant stables à 84% compte tenu de l’ampleur de la perturbation du lock-out.

Bien sûr, le rendement à deux chiffres indique le risque d’une réduction potentielle des dividendes, un point que le conseil d’administration du Trust a reconnu étant donné l’extrême incertitude quant à la durée de la récession au Royaume-Uni.

Cependant, l’analyste de Liberum Conor Finn souligne l’auto-assistance de l’AEWU le mois dernier lorsqu’elle a vendu une propriété Corby à 23% de la valeur comptable, les liquidités de la vente réduisant la dette nette à 14%. Depuis la fin de l’exercice, les extensions et restructurations de baux ont augmenté la valeur liquidative de 4%.

Elkin, qui dirige Reit avec Alex Short, a déclaré que la remise et le fait que Reits restait « défavorable » dans la catégorie « équilibrée » était « décevant ».

‘La plupart [Reits] Nous avons vu ceux qui se concentrent sur les revenus plus élevés et les secteurs très spécialisés se rétablir rapidement », a-t-elle déclaré.

«Telle a été la tendance ces dernières années. un vol vers la sécurité. ‘

Long peut être faux

Cependant, elle a estimé que l’accent mis sur les revenus à plus long terme et les baux à long terme était hors de propos en raison du coût élevé de la garantie de ces flux de revenus stables.

« Lorsque nous achetons nos actifs, ils ne sont pas proposés à un prix très élevé, comme les baux à long terme, et plus conforme à leur évaluation fondamentale », a-t-elle déclaré.

«  Lorsque vous achetez un bail de 25 ans avec un rendement très élevé, cela augmente le prix [of the asset]. ‘

Bien que les baux plus longs soient considérés comme des paris plus sûrs, Elkin a souligné les problèmes récents avec Travelodge, qui a conclu un «accord d’entreprise volontaire» (CVA) comme preuve qu’il n’est pas complètement sécurisé.

La CVA a contraint les propriétaires de Travelodge à renégocier les loyers et Équitation à revenu sécurisé ((M) devait Amortissement d’un loyer de 14,4 millions de livres sterling Parmi les 123 baux avec la chaîne d’hôtels économiques, qui représentent 12,9% du loyer total du portefeuille de 924 millions de livres sterling.

«  Lorsque le marché connaît de la volatilité et quelque chose comme Travelodge, [with longer lease trusts] Vous avez un moyen beaucoup plus long de chuter avant que la valeur ne soit soutenue par la valeur fondamentale [of the asset] »dit Elkin.

Les dirigeants d’AEW ont eu leurs propres problèmes avec les investissements en location longue durée. La société a vendu l’ancien AEW Long Lease Trust après que son plus grand locataire, Meridian Metal Trading, ait temporairement repris la direction l’année dernière. Après une revue stratégique, il a nommé un nouveau gestionnaire de fonds et s’est renommé Equitation à revenu alternatif ((AIR).

Utilisation alternative

Elkin a fait valoir que les investisseurs immobiliers généralistes ont également l’avantage de trouver une «utilisation alternative» de leur richesse pour augmenter les rendements.

«Notre propriété est soutenue par sa valeur fondamentale et sa valeur d’utilisation alternative», a-t-elle déclaré.

AEW a vendu l’entrepôt de voitures de 35 hectares à Corby pour 18,8 millions de livres sterling deux ans après l’achat pour 12,4 millions de livres sterling. La majoration élevée était due en partie au fait que les gestionnaires avaient élaboré des plans d’utilisation alternatifs.

Elkin a déclaré que l’actif avait un rendement annuel de plus de 10% et que le prix de vente atteint était de 25% supérieur à la valeur de l’actif immédiatement avant la vente, car le terrain fourni avec la propriété pouvait être développé à la fois pour un usage résidentiel et commercial.

«La construction de nouvelles maisons et la logistique ajouteraient toutes deux de la valeur», a déclaré Elkin. «Sur la base du travail que nous avions effectué sur le plan d’affaires, nous pourrions dire que nous voulions 25%. [more]… pour refléter la valeur qui pourrait être créée. ‘

L’identification des utilisations alternatives continuera d’être une tendance forte pour l’immobilier commercial au Royaume-Uni, en particulier le développement résidentiel.

« Nous avons une propriété industrielle dont nous discutons avec un constructeur de maisons national car ils veulent examiner le site pour d’éventuels développements, et nous en sommes bien conscients pour l’avenir », a-t-elle déclaré.



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